Prüfungsarbeit Abschlussprüfung PR 410/3730N
1. Volks- und betriebswirtschaftliche Grundlagen
1. Aufgabe
Der Begriff Globalisierung bestimmt zu einem großen Teil die Berichterstattung der Medien über die Entwicklung der Weltwirtschaft. Ein junger Kollege fragt Sie aufgrund dessen, ob dies nicht übertrieben ist, wenn man die Immobilienwirtschaft betrachtet. Immerhin sind doch Immobilien an einen festen Standort gebunden und daher nicht frei austauschbar.
a) Erläutern Sie den Begriff Globalisierung.
b) Erläutern Sie aus Sicht eines Immobilienmaklers 3 mögliche Auswirkungen der Globalisierung auf die deutsche Immobilienwirtschaft.
2. Aufgabe
Neben der Liquidität stellt die Rentabilität die wichtigste unternehmerische Kennziffer auch des Immobilienmaklers dar.
a) Erläutern Sie den Begriff Rentabilität.
b) Nennen und erklären Sie drei unterschiedliche Rentabilitätsarten im Unternehmen. Wie berechnet man diese?
2. Management
1. Aufgabe
Früher oder später wird jede/r Immobilienmakler/in, vor allem auch in Verbindung mit dem Wachstum seines Unternehmens und der Einstellung neuer Mitarbeiter, mit Planungsprozessen konfrontiert.
a) Erläutern Sie die Begriffe operative Planung und strategische Planung.
b) Stellen Sie die Unterschiede zwischen operativer und strategischer Planung dar.
Hinweis: Dazu ist eine Tabellenform geeignet.
2. Aufgabe
Sie sind angestellte/r Immobilienmakler/in in einem Immobilienmaklerunternehmen. Ihr Geschäftsführer bittet Sie, für das Unternehmen ein Organigramm zu erstellen.
Der Geschäftsführer hat eine Sekretärin, Buchhalterin, eine Juristin, die alle Rechtsfragen und Personalangelegenheiten bearbeiten, und drei angestellte Makler, die für die Vermittlung von Mietwohnungen, selbst und fremd genutztes Wohnungseigentum sowie für die Vermittlung von Gewerberäumen zuständig sind. Da der Geschäftsführer die Ausbildereignung der IHK besitzt, wird in den nächsten Tagen ein Azubi die Lehre als Immobilienkaufmann antreten.
a) Stellen Sie Ihren Vorschlag für ein Organigramm grafisch dar.
b) Beschreiben Sie jeweils zwei Vor- und Nachteile eines Organigramms.
3. Rechtliche Grundlagen der Immobilienmaklertätigkeit
1. Aufgabe
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet mehrere Arten von Verträgen.
a) Beschreiben Sie die weitverbreiteten Vertragstypen Werkvertrag und Dienstvertrag. Geben Sie die Rechtsquellen an.
b) Zu welchem Vertragstyp gehört der Makleralleinauftrag?
c) Zu welchem Vertragstyp gehört der Architektenvertrag?
d) Begründen Sie jeweils Ihre Entscheidung.
2. Aufgabe
In Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) finden sich Eintragungen, die die Nutzung des Grundstücks oder von Teilen des Grundstücks beschränken oder aber die Veränderungen, also Neueintragungen, auf dem Grundbuchblatt verhindern sollen. Zu den Lasten zählen z.B. Grunddienstbarkeiten.
Erläutern Sie, was man unter herrschenden und dienenden Grundstücken versteht und beschreiben Sie die drei Arten von Grunddienstbarkeiten, die das herrschende Grundstück dem dienenden Grundstück auferlegen kann.
3. Aufgabe
Das Erbbaurecht bietet besonders jungen Familien die Möglichkeit, günstig Wohneigentum auf-zubauen, da Grund und Boden nicht erworben werden müssen.
Erläutern Sie zwei Möglichkeiten, die das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) für die Rückübertragung des Erbbaurechts auf den Erbbaurechtgeber vorsieht. Denken Sie daran, dass besonders junge Familien im Laufe der Zeit diesen Risiken unterworfen sein können.
4. Liegenschaftsrecht
1. Aufgabe
Beim Boden (praktisch ist darunter die gesamte wirtschaftlich nutzbare Erdoberfläche zu verstehen) handelt es sich um eine nicht erweiterbare oder nicht austauschbare bzw. unverrückbare Grundlage der wirtschaftlichen Tätigkeit, der eigentlichen Lebensgrundlage des Menschen.
a) Beschreiben Sie mit Ihren eigenen Worten den Begriff Boden.
b) Welche Arten der Bodennutzung kennen Sie? Charakterisieren Sie drei davon kurz.
2. Aufgabe
a) Erklären Sie einem Laien, was alles zur Erschließung gehört.
b) Warum müssen Grundstückseigentümer Erschließungsbeiträge einrichten? Erläutern Sie das für einen Laien verständlich mit Ihren eigenen Worten.
5. Grundlagen der Immobilienfinanzierung
1. Aufgabe
a) Welche Idee liegt dem Bausparen zugrunde? Erläutern Sie ganz allgemein einem Kunden, für wen Bausparen auch heute noch sinnvoll ist.
b) Zählen Sie auf, wofür man einen Bausparvertrag einsetzen kann.
2. Aufgabe
Während einer Hausbesichtigung, die Sie als Immobilienmakler/in durchführen, bittet Sie ein Interessent um Rat wegen einer Immobilienfinanzierung. Er verfügt über Eigenkapital, das aber nur einen Teil der erforderlichen Summe deckt.
Wie reagieren Sie in dieser Situation?
6. Miet- und Pachtrecht
1. Aufgabe
Sie haben einem Kunden ein Einfamilienhaus vermittelt, das dieser gemietet hat. Das Dach des Hauses ist schadhaft, was Makler und künftiger Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht wussten und auch durch Inaugenscheinnahme nicht erkennen konnten.
Bei einem starken Gewitter regnet es durch. Es treten Schäden an Möbeln und an deren Einrichtungsgegenständen auf. In den gerade renovierten Zimmern bleiben Nässeflecken an den Decken und Wänden.
a) Welche Rechte stehen dem Mieter prinzipiell zu?
b) Erklären Sie Ihrem ehemaligen Kunden, welche Schritte er unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen einleiten muss.
2. Aufgabe
Auf welche berechtigten Interessen kann sich ein Vermieter berufen, wenn er einen Wohnraummietvertrag ordentlich fristgemäß kündigen möchte?
Erläutern Sie je zwei Beispiele pro Interesse.
7. Wohnungseigentumsrecht
1. Aufgabe
Die Gemeinschaftsordnung ist als Grundordnung gewissermaßen das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Sie wird bereits bei der Gründung des Wohnungseigentums festgesetzt.
Sie haben als Immobilienmakler/in einem Käufer eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft vermittelt. Dieser fragt Sie nach dem Inhalt einer Gemeinschaftsordnung.
Nennen Sie 10 Punkte, die in einer Gemeinschaftsordnung enthalten sein sollten.
2. Aufgabe
In der Wohnungseigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird u.a. der Beschluss gefasst und in die Beschlusssammlung aufgenommen, die auf der Grundstücksgrenze stehend hochwüchsigen intakten Bäume zu beseitigen und durch einen Mauersims mit aufgesetztem Maschendrahtzaun zur Einfriedung des Grundstücks zu ersetzen.
Wohnungseigentümer X. hat mit „nein“ gestimmt. Der Beschluss wurde dennoch angenommen.
X. ist aus formellen und inhaltlichen Gesichtspunkten mit dem Beschluss nicht einverstanden.
Was kann er tun? Wie sind seine Erfolgsaussichten einzuschätzen? Erläutern Sie Ihre Vorgehensweise unter Angabe der Rechtsgrundlagen.
8. Marketing
1. Aufgabe
Bevor sich ein/e Immobilienmakler/in an einem Standort niederlässt, sollte man den Makrostandort und den Mikrostandort einer genauen Prüfung unterziehen.
Erläutern Sie den Begriff Makrostandort!
Welche 8 Kriterien Ihrer Wahl prüfen Sie, um eine eindeutige Bewertung des Makrostandorts als Entscheidungshilfe für Ihre Ansiedlung zu erhalten? Begründen Sie kurz!
2. Aufgabe
Als Immobilienmakler/in erhalten Sie von einem Wohnungsunternehmen 50 Wohnungen, für die Sie geeignete Mieter finden sollen. Die Wohnungen sind in unterschiedlichem Zustand:
• 10 Wohnungen sind modernisiert und alten- und behindertengerecht umgebaut und befinden sich in unterschiedlichen Lagen
• 10 Wohnungen sind standardmäßig modernisiert und befinden sich in sehr guter Lage
• 15 Wohnungen sind modernisiert, befinden sich aber teilweise in problematischen Lagen
• 15 Wohnungen sind unsaniert, sie befinden sich in unterschiedlichen Lagen.
a) Teilen Sie die Wohnungsbestände in Strategische Geschäftseinheiten (SGE 1 bis 4) ein.
b) Ordnen Sie die von Ihnen definierten SGE in die Boston-Consulting-Group-Matrix (BCG-Matrix) ein.
c) In welcher Reihenfolge der SGE gehen Sie bei der Vermittlung vor, um möglichst schnell möglichst viele Wohnungen zu vermitteln? Begründen Sie Ihre Entscheidung.
9. Prüfungsbereich Erstellung von Immobilien und Verkehrswertermittlung im Rahmen der Immobilienmaklertätigkeit
1. Aufgabe
Soll ein Gebäude, z.B. ein eigen genutztes Wohnhaus, errichtet werden, treten Bauherr (Bauauftraggeber) und Bauunternehmer (Bauauftragnehmer) in den meisten Fällen in ein Werkvertrags-verhältnis ein.
a) Erläutern Sie die Pflichten, die dem Bauherren aus dem Werkvertrag heraus entstehen.
b) Erläutern Sie, welche Pflichten dem Auftragnehmer daraus erwachsen.
c) Was sollte mindestens in einem Werkvertrag vereinbart werden?
Nennen Sie drei Bestandteile!
2. Aufgabe
Erläutern Sie die Schritte, wie der Marktpreis einer Immobilie, die zur Zwangsversteigerung gelangt, entsteht.
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